Réaliser l’état des lieux : la garantie de la sauvegarde de vos biens immobiliers

Que vous soyez bailleur ou gestionnaire, l’état des lieux est une précaution cruciale pour la sécurité de vos biens. Même s’il est tracassant et qu’il peut vous prendre énormément de temps, le faire vous évite des conflits et litiges avec vos locataires. Nous vous en dirons plus dans cet article.

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

L’état des lieux est la description de la situation du logement ou de l’appartement ainsi que des équipements qui sont disposés à leur jouissance. C’est une opération qui s’effectue en prélude à l’entrée d’un locataire dans le logement. Il est généralement annexé au contrat de bail. Dans ce cas, on parle d’état des lieux d’entrée. L’état des lieux est aussi réalisé à la fin du bail et il permet dans ce cas de comparer l’état initial à celui de la sortie. On parle alors d’état des lieux de sortie.

Pourquoi faire l’état des lieux ?

C’est une opération qui peut être banalisée, mais il s’agit d’une opération capitale. Il permet en effet de faire, à la sortie du locataire, le point sur la situation du bien afin d’établir ou non la responsabilité du locataire. Si celui-ci a maintenu les équipements et le logement en bon état, sa garantie lui est restituée. Dans le cas contraire, il ne lui est pas restitué ou plutôt en partie après la réparation des dommages qui auront été causés. Il faut noter que la dégradation imputable au locataire n’inclut pas celle due à l’usage normal du logement ou due à sa vétusté. Ces nuances rendent donc l’opération nécessaire, car leur appréciation peut être l’objet de litige. Or c’est l’état des lieux permet justement de convenir des critères d’appréciation à prendre en compte à la fin du bail.

Est-il nécessaire de se faire assister dans la réalisation de l’état des lieux ?

Il est possible que le bailleur et le locataire établissent eux-mêmes l’état des lieux paris. Des formulaires gratuits sont d’ailleurs disponibles pour les y aider. Mais au vu de l’enjeu qu’il représente, l’état des lieux devrait être confié à des intermédiaires spécialisés. La loi du 6 juillet 1989 sur le bail de résidence principale prévoit en effet que l’état des lieux soit établi « amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. » Cependant, les parties qui choisissent le faire elles-mêmes sont exposées à des risques. Elle peut prendre plusieurs formes :

• Le manque de précision et de rigueur dans la réalisation. En réalité, si le bailleur doit retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour des dégradations locatives, il doit être en mesure de le justifier grâce à la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Dans cette tâche, les précisions sont donc bien déterminantes.
• L’impossibilité de s’accorder sur les formulations ou sur les constats des dégradations. C’est une situation qui requiert un intermédiaire que les parties sont obligées de faire intervenir. Or cet intermédiaire aurait pu être habileté dès l’entrée du locataire en réalisant l’état des lieux d’entrée.

Par contre, recourir aux intermédiaires professionnels tels les agents immobiliers ou les experts garantit l’absence d’ambiguïté, la clarté du langageet la conformité avec la législation.